各乡镇人民政府、街道办事处，县直各单位：

    《青田县农民住房财产权抵押贷款试点实施方案》已经县政府常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

青田县人民政府

2016年9月28日

（此件公开发布）

青田县农民住房财产权抵押贷款试点

实施方案

根据《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》、《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和人民银行等六部门印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》（银发〔2016〕78号）精神，为全面推进我县农民住房财产权抵押贷款改革试点工作，探索金融支持“三农”发展的有效途径和方式，结合我县实际，制定本实施方案。

一、总体要求和基本原则

（一）总体要求

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以服务“三农”为宗旨，以赋予农民更多财产权利为出发点，稳妥有序地开展农民住房财产权抵押贷款试点工作。有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，促进农业增效、农民增收、农村发展,为全国推进农村土地制度改革提供经验和模式。

（二）基本原则

一是依法合规、有序推进。在全国人大授权的法律框架下，在维护农民合法权益的前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥、积极有序地推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作。

二是自主自愿、保障权益。坚守农民利益不受损的底线，切实尊重农民意愿，由农户等农业经营主体自愿申请住房财产权抵押贷款，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。金融机构要在财务可持续基础上，按照有关规定自主开展农民住房财产权抵押贷款业务。

三是协同配合、形成合力。建立跨部门工作机制，加强改革试点工作协调配合，群策群力推进改革试点工作。形成协同效应，避免单兵突进，在推进农民住房财产权抵押贷款试点的同时，要同步深化农村产权制度改革和农业供给侧结构性改革。

四是市场主导、防范风险。试点要充分发挥市场机制在配置金融资源中的决定性作用。同时，以政策扶持为支撑，健全和完善确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套政策，科学防范和化解各类风险。

二、工作目标

试点目标是：经过两年的试点工作，农民住房财产权抵押贷款制度机制基本建立，农村土地制度改革取得了积极进展，形成了一套可复制、可推广的经验和模式。

三、主要任务

（一）深化两项配套改革，形成试点联动机制

1.深化农村产权制度改革。改革农村宅基地制度，探索多种形式实现一户一宅权益，探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。扩大农村宅基地和农民住房财产权交易范围，在坚持“一户一宅、法定面积”的前提下，对农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上限制在本村集体经济组织范围内，若无法处置的，允许县域范围内、具有农村户籍的人员作为受让人参与处置。采取多种方式保障农民的基本居住权，农民因到期无法偿还贷款被收购或回购的住房，农民与收购或回购主体协商，经得同意，收购或回购主体以返租的形式出租给农民居住，在租住期内（六个月），农民享有优先赎回权，超出该期限的，可以上市交易。加快推进农民住房和农村宅基地确权颁证的改革进度,确保2016年底，农房房屋所有权证与宅基地使用权证确权颁证工作基本完成。

2.深化农业供给侧结构性改革。深化城乡户籍制度改革，全面落实居住证制度，着力构造城乡统一的劳动要素市场，加快农村劳动力转移，为农民住房财产权抵押贷款在支持扩大农村市场有效需求方面创造条件。构建农村新型流通体系，大力发展农村电商产业，形成农村线下产业发展平台和线上电商交易平台结合、农产品进城与工业品下乡双向互动的发展格局，以拓展农民住房财产权抵押贷款的信贷投放空间。健全农村创新驱动机制，激发农村“双创”活力，鼓励农村青年、大学生和回国华侨创业兴业，让农民住房财产权抵押贷款在农村“双创”方面，发挥应有的功能。推动农村一二三产业交叉融合，引导农民住房财产权抵押贷款重点投向农村休闲旅游、健康养老、民宿经济、农（侨）家乐以及由此延伸出的农业生产、农产品加工和销售、餐饮等农村服务业。

（二）推进农村三项创新，提升试点服务水平

1.推进金融组织创新。优化农村金融结构，引导银行业金融机构、小额贷款公司、保险机构和民间融资管理服务中心在农村设立分支机构，增强服务功能，融入农村社区，便利农民就近获取贷款和金融服务。鼓励发展共享金融，按照“鼓励创新、防范风险、趋利避害、健康发展”的总体要求，探索发展农村互联网金融平台，积极支持互联网金融平台开展农村金融产品和服务创新，激发农村金融市场活力。推进农村金融服务站建设，强化农村金融服务站功能，使其成为接受农户办理农民住房财产权抵押贷款的重要窗口和载体。

2.推进体制机制创新。鼓励银行业金融机构探索建立农民住房财产权抵押贷款专营机构，实行专人负责，单独核算，分账经营。利用互联网技术改造银行贷款审批流程，积极推动建立O2O（线上+线下）贷款审批模式，提高贷款审批效率，降低农户贷款成本。加强信贷能力建设，银行业要合理增加农村网点信贷服务人员和工作经费，单独设立考核奖励措施，下放并扩大农村支行的贷款审批权限。继续深化农业银行“三农”事业部改革，推动邮政银行和农业发展银行转化经营机制，增强服务功能。

3.推进服务方式创新。加快完善农村支付结算基础设施，加大农村ATM、POS、自助服务终端设备的配置力度，实现远场交易服务向近场交易服务转变。推进农户信贷模式创新，在信用村全面推广“集中授信，整村批发”的信贷模式。建立农民住房财产权抵押贷款限时办结制，在贷款资料齐备的情况下，银行业金融机构从调查到审批，实行7个工作日限时办结。推行银行全程免费代办贷款抵押手续，有效解决农民对抵押登记手续流程不熟悉、办理时间长等问题。结合借款人生产经营周期等因素，开展分期分段式、宽限期等还款方式创新。开办农村产权组合抵押贷款业务，将农民住房财产权与农村其他产权抵押物进行综合评估确定价值，有效解决农村专业大户融资需求。

（三）加强四大平台建设，夯实试点工作基础

1.加强农村中介服务平台建设。支持和鼓励社会资本参与组建以市场化方式运作的农民住房资产评估机构等中介组织，为农民住房财产权流转和抵押融资提供服务。要制定评估管理、技术规范等业务准则，形成标准化的评估流程和框架。切实降低农户的融资成本，对于市场价值明确的农民住房财产，原则上金融机构与农户协商确定价值，对协商不能达成一致需委托中介机构评估且评估价值在30万元（含）以下的，由政府给予中介机构150元/笔的费用补贴。

2.加强农村产权交易平台建设。建立统一的农村产权交易服务平台并实现全县联网，并制定农村产权交易规则，为农民住房、宅基地等权益提供规范化的交易服务。农村产权交易平台要及时收集和发布农民住房、宅基地流转交易信息，定期公布农民住房、宅基地指导价格；组织农民住房、宅基地产权流转、招拍挂等交易活动，为贷款抵押物处置、抵押权利的实现创造条件。

3.加强农村资产管理平台建设。组建政府出资的农村资产管理公司或农村资产收储中心。对借款人无法偿还到期贷款的住房抵押资产，经人民法院作出准予银行实现担保物权的裁定后，处置时,首先以公开交易的方式进行流转变现，如无法处置的，政府农村资产管理公司或农村资产收储中心可以对有关抵押物进行收购、变卖或流转。同时，鼓励有经济条件的村集体经济组织参与对农民住房抵押资产进行回购、流转。

4.加强农村信用征信平台建设。有关部门要积极配合人民银行采集涉农主体的“农村六权”等信用信息，进一步完善农村信用信息数据库。建立县金融服务中心为主导的农村信用信息更新长效机制。健全信用信息评价机制，开展“信用户、信用村、信用乡镇”创建，逐步扩大农村信用成果转化和运用。通过多种途径对农户进行宣传引导，提高信用意识，构建“守信激励、失信惩戒”机制，为农民住房财产权抵押贷款试点创造良好的信用环境。

（四）建立五大保障体系，强化试点工作支撑

1.建立并完善财税政策支持体系。县财政以上年度全县“三权”抵押贷款余额为基数，每年按0.5%提取融资风险补偿基金，主要用于对于金融机构在抵押资产追偿后不足以弥补本金损失的贷款按35%的比例给予补偿。积极争取省市试点专项资金支持，同时，在试点期间，县财政设立试点专项资金，对符合农业产业化发展的县级以上（含县级）农业龙头企业、专业合作社及家庭农场，用农民住房财产权作抵押获得的贷款，其贷款用于生产经营的，按基准利率给予50%的财政贴息。

2.建立并完善金融政策支持体系。人民银行要支持金融机构积极稳妥参与试点，对符合条件的农村金融机构加大支农再贷款支持力度。银行业监督管理机构要研究差异化监管政策，合理确定资本充足率、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展农民住房财产权抵押贷款业务；要加强贷款资金流向监测，对不按照约定用途使用贷款的，督促银行及时采取资产保全措施，避免违约风险。

3.建立并完善农村保险服务体系。加强银保合作，商业性保险机构与银行业金融机构要制定合理的风险分摊机制，共同推进农民住房财产权抵押贷款小额保证保险贷款业务创新，以分散农民住房财产权抵押贷款风险。引导鼓励农民对住房进行投保，并将住房保险投保情况作为银行授信要素。充分发挥政策性农业保险的功能，创新农业保险产品，扩大农业保险覆盖面，增强农业和农户的抗风险能力。

4.建立并完善农村融资担保体系。本着“因地制宜、区别对待，分类指导，一乡一策”的原则，按照“诚信为本、基金担保、支农支小、惠民互助”的要求，发挥政府资金的引导功能，鼓励各类社会资本参与县、乡（镇）、村三级农村担保体系建设。鼓励担保组织与银行业金融机构开展业务合作，满足农民住房财产权抵押融资担保需求。

5.建立并完善金融风险防控体系。建立专项统计制度，加强对农民住房财产权抵押贷款的风险监测。落实风险防控责任，银行业金融机构要坚持审慎原则，全面“了解你的客户”，切实落实贷款“三查”制度，严格按照“小额、流动、分散”的要求，发放农民住房财产权抵押贷款，防控信贷风险。完善风险处置机制，制定与商品住房差别化的农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置机制,在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物。健全农村金融消费者权益保护制度，维护金融消费者的合法权利。加强司法保障，切实维护市场主体的合法权益。

四、实施步骤

（一）启动阶段（2015年12月一2016年3月）。制定印发青田县试点改革实施方案，成立试点工作领导小组，并按规定时间要求报省农村“两权”抵押贷款试点指导小组备案。3月召开动员部署会议，全面启动试点工作。

（二）实施阶段（2016年4月一2017年7月）。组织有关部门根据本实施方案研究出台相关配套政策及实施细则。抓紧对口衔接，跟进落实需争取的国家相关扶持政策。有关部门配合全面推进各项试点工作，定期组织督查指导，现场协调解决问题。制定评估方案，定期对照试点目标任务进行逐项评估，总结试点工作成效，查找试点过程中存在的不足和问题。根据评估情况，视情况调整完善政策措施，及时发现和纠正改革中出现的偏差，加快推进试点进程。

（三）总结阶段（2017年8月--2017年底）。县试点工作领导小组组织检查验收，认真总结提炼试点的主要做法和成功经验，于2017年10月底前上报省农村“两权”抵押贷款试点指导小组。并建立长效机制，巩固试点成果。

五、保障措施

（一）加强组织领导。成立农民住房财产权抵押贷款试点工作小组，由县长任组长，分管副县长为副组长，宣传部、县法院、人民银行、金融办、农办、农业、发改、财政、国土、建设、银监、法制办、金融机构等部门为成员。工作小组负责试点工作的组织、协调和督查，确保试点工作在全县有序推进。在人民银行设立试点工作小组办公室，负责试点的日常工作。

（二）明确工作分工。国土局、建设局要制定农民住房财产权抵押贷款登记办法，加快推进确权颁证工作。县金融办牵头，协调有关部门推动建立农村担保体系和推动银保合作工作。银监办要会同县法院、人民银行、金融办、财政局和法制办制定农民住房财产权抵押贷款风险防范和处置办法。财政局要规范试点专项资金、风险补偿基金等的运用。农业局要出台农村产权交易规则，并组织好农村产权交易。银行业金融机构在金融监管部门的指导下，制定农民住房财产权抵押贷款管理办法或操作流程。各乡镇（街道）及其他相关部门要积极支持配合县级业务主管部门工作，确保试点工作顺利开展。

（三）建立推进机制。强化试点工作宣传，广泛采用电视新闻专访、平面媒体文章等多种方式宣传试点工作。强化试点实施工作，将试点工作目标任务按年度分解落实到各相关部门，并纳入党政班子年终考核。强化试点工作评估，建立试点工作评估机制，对预期性目标进行动态监测和评估，切实推进试点工作落实。强化督查考核，县委县政府督查室组织相关部门成立联合督查组，对试点工作开展情况定期进行督查通报。

附件：青田县农房抵押贷款试点工作小组部门职责分工

附件

青田县农房抵押贷款试点工作小组

部门职责分工

青田县人民政府办公室 　   　          　                                                  2016年9月28日印发