青田县人民政府
行政复议决定书
青政复决〔2024〕9号
申请人：陈某某。
被申请人：青田县住房和城乡建设局，统一社会信用代码：113325220026529429，住所地：浙江省青田县鹤城街道鹤城东路285号。
法定代表人：徐灵忠，系局长。
申请人于2024年1月31日向本机关申请行政复议，复议请求为不服被申请人2024年1月22日作出的举报事项不予支持的决定，请求依法予以撤销。本机关于2024年2月1日依法受理并审理，因案情复杂，于2024年3月25日决定延期审理，本案现已审理终结。
本机关在受理案件后，于2024年2月2日向被申请人送达《青田县行政复议局行政复议答复通知书》及相关申请材料副本，被申请人于2024年2月9日向本机关提交书面答复并提供相关证据材料。
申请人称：青田县市场监督管理局于2023年10月11日向一家名为青田县某某小吃店的餐饮企业核发了营业执照，其经营场所位于属于某小区某单元共同所有的物业用房，经营者是王某某。根据《民法典》第278条，《浙江省物业管理条例》第28条和《丽水市物业管理条例》第11条之规定，未经业主大会同意，不得改变物业用房的用途。在浙江省和丽水市的物业管理条例中，对业主大会的召开，会议形式、表决方式和大会决议等有明确的规定，因此，24户业主在租赁合同的签字不能代替业主大会决议。被申请人在回复中关于24户业主的共同签字已经达到三分之二以上业主人数占比的论述是错误的，某小区某单元业主合计40位，要达到三分之二的业主签字需要27位业主签字。根据《民法典》第278条之规定，业主共同决定的事项不仅要在业主人数占比而且还要在专有部分面积占比达到相应比例，被申请人在回复中不提专有部分面积占比的比例问题。根据《浙江省物业管理条例》第41条、47条，《浙江省城乡规划条例》第47条之规定，该餐饮企业要利用物业用房进行经营活动，需相关业主和业主大会同意，还需得到规划、国土资源等主管部门的批准。事实是该餐饮企业既没有得到业主大会的同意，更加没有得到规划、国土资源等主管部门的批准，就擅自利用物业用房进行经营活动。被申请人在回复中关于出租物业用房所得的租金收入、存入业主李某某的个人银行账户且主要用于公共支出的说法，只是李某某的单方面说法，并没有出具证据。将属于业主共有的租金收入存入李某某的个人账户，违反了《丽水市物业管理条例》第15条的规定。该餐饮企业擅自利用物业用房进行经营的事实是清晰的，被申请人以24户业主签字达到三分之二以上的业主同意，所得收益均用于某小区某单元的公共支出为由，认为处罚依据不足的观点是错误的。
被申请人答复称:申请人于2024年1月8日向我局递交举报“某小区某单元的物业用房改变用途出租用于经营餐饮企业未经业主大会同意，要求本单位对餐饮企业和出租人（如有）作出处罚”的信件，经我局人员核查，某小区某单元的物业用房（建筑面积28.6㎡，以下简称物业用房），应属于某小区某单元的36户业主（以下简称某小区某单元9号业主）专有部分以外的共有部分。因某小区某单元业主至今未选举成立业主委员会，也没有聘请专业的物业公司管理，该物业用房之前一直处于闲置状态。此次出租是由某小区某单元中的24户业主共同签字认可，此24户专有住宅部分建筑面积为2350多平方米，建筑总面积为4023平方米，专有部分建筑面积已过半。符合《浙江省物业管理条例》“第九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”，“第十条业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，并不构成申请人反映的擅自占用行为。据了解，物业用房出租所得的收益均用某小区某单元的楼梯照明电费和地下室排污排水设施设备维护修理使用等的公共支出。其中公共电表户头为陈某某，该电表电费由2单元601户李某某担保，费用支出由季某英、金某波等业主共同确认。因某小区某单元未选举成立业主委员会，无公共资金管理账户，资金只能存放于个人账户，由全体业主监管使用。被申请人已经依法履行了法定职责，申请人的复议申请缺乏事实和法律依据。
现经本机关审理查明：2024年1月8日，申请人向被申请人递交举报“某小区某单元的物业用房改变用途出租用于经营餐饮企业未经业主大会同意，要求对餐饮企业和出租人（如有）作出处罚”的信件，被申请人经核查后认为某小区某单元的物业用房已经24户占专有部分建筑面积过半且占总人数过半的业主共同签字认可，并不构成擅自占用，于2024年1月22日作出《关于要求对某小区某单元物业用房餐饮企业和出租人进行处罚的回复》并送达申请人。申请人不服该《关于要求对某小区某单元物业用房餐饮企业和出租人进行处罚的回复》，于2024年1月31日向本机关申请行政复议。
另查明，申请人并非青田县鹤城街道某小区某单元201室业主。
以上事实，有申请人提供的身份证复印件、《关于要求对某小区某单元物业用房餐饮企业和出租人进行处罚的回复》复印件、被举报人个体户登记基本情况复印件，房产分户图复印件，被申请人提供的商铺租赁合同复印件、某小区某单元面积清册复印件等予以证明。
本机关认为：根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第三条“各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构（包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构，以下统称主管部门）应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等，明确专门机构（以下统称受理机构）负责举报受理工作”之规定，被申请人作为县级住房城乡建设主管部门对本行政区域内的住房城乡建设领域违法违规行为举报有处理的职权。根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条“ 举报件应自受理之日起60个工作日内办结。”以及第十四条“举报人署名或提供联系方式的，承办单位应当采取书面或口头等方式回复处理情况，并做好相关记录”之规定，申请人在2024年1月8日举报某小区某单元的物业用房改变用途出租用于经营餐饮企业未经业主大会同意，要求对餐饮企业和出租人（如有）作出处罚后，被申请人对举报事项进行了调查核实，于2024年1月22日作出《关于要求对某小区某单元物业用房餐饮企业和出租人进行处罚的回复》并告知申请人，符合上述规定。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”以及《浙江省物业管理条例》第五条“业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务”之规定，某小区某单元的业主对案涉共有房屋享有共有和共同管理的权利，申请人并非某小区某单元的业主，对某小区某单元的物业用房不享有共有和共同管理的权利。参照《最高人民法院关于举报人对行政机关就举报事项作出的处理或者不作为行为不服是否具有行政复议申请人资格问题的答复》（〔2013〕行他字第14号）规定：“举报人为维护自身合法权益而举报相关违法行为人，要求行政机关查处，对行政机关就举报事项作出的处理或者不作为行为不服申请行政复议的，具有行政复议申请人资格”。举报人是否具有行政复议申请人资格，取决于举报人是否为维护自身合法权益而举报相关违法行为人。本案中，被申请人已经履行了对举报进行调查核实并将处理结果告知申请人的职责，其对被举报人是否作出处罚的决定属于行政监管双方的公法关系，申请人并非业主，无论被申请人是否就占用房屋行为进行处置，均未减损申请人的权利，也未增加申请人的义务，对申请人的合法权益不产生实际影响，与申请人不存在法律上的利害关系，申请人提出的行政复议申请不符合《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款第二项规定的受理条件。综上所述，根据《中华人民共和国行政复议法》第三十三条的规定，本机关决定如下：
驳回申请人的行政复议申请。
如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。
青田县人民政府
2024年4月23日