关于公开征求青田县标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价体系建设的意见

现将《青田县标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价体系建设项目汇总》（征求意见稿）予以公布，征求公众意见。请于2022年3月30日前将意见反馈至青田县自然资源和规划局所有者权益与开发利用科。通讯地址：青田县鹤城街道鹤城东路285号，邮编：323900，联系人：刘先生，联系电话：0578-6838795。

 

附件：《青田县标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价体系建设项目汇总》

 

 

                      青田县自然资源和规划局

                     2022年2月24日

附件：

青田县标定地价、集体建设用地基准地价、农用地

基准地价体系建设项目汇总

 

（一）标定地价

1、公示范围

我县标定地价体系是初次建立，本次青田县标定地价公示范围涉及青田县鹤城街道、瓯南街道、油竹街道、三溪口街道、温溪镇的行政区范围内建成区的35个标定区域，具体为各用途标定区域的叠加，总土地面积8.29平方公里，包括5个商服用地、21个住宅用地、9个工矿仓储用地标定区域。

2、用途分类

本次标定地价的土地用途及其细分参考《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017），包括住宅用地、商服用地、工矿仓储用地。其细分用途如下表：

表1  标定地价评估用途表

 

3、地价内涵

（1）土地开发程度：开发程度为宗地红线外五通（包括通上水、通下水、通电、通路、通讯），宗地红线内场地平整，即“五通一平”；

（2）容积率：按照现状容积率；

（3）价格类型：商服用地、住宅用地为平均楼面地价和地面地价，工矿仓储用地价格类型为地面地价；

（4）权利特征：具有相对完整的国有出让土地权利，不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制；

（5）设定使用年期：按各用途的法定最高年期或政策规定的年期设定，商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年。

4、主要成果内容

青田县标定地价最终形成的成果包括各用途的标定地价、各用途的修正体系、标准宗地基本信息资料库和标定地价数据库。标定地价评估结果表如下：

表2  青田县标定地价结果表

序号	标准宗地编码	宗地名称	土地位置	权利状况	土地面积（M2）	容积率	土地用途	开发程度	设定使用年期（年）	住宅占总建筑比例	商业占总建筑比例	地面地价（元/M2）	楼面地价（元/M2）
1	331121S5000101	青田人禾王朝大酒店	青田县鹤城街道新大街8号青田人禾王朝大酒店	出让	1832.47	11.71	商服用地	五通一平	40	_	100.00%	78576	6712
2	331121S5000201	青田华侨饭店	青田县鹤城街道临江东路32号青田华侨饭店	出让	1995.1	2.31	商服用地	五通一平	40	_	100.00%	13096	5660
3	331121S5000301	中国农业银行(青田县支行)	青田县鹤城街道鹤城中路48号	出让	372.8	7.67	商服用地	五通一平	40	_	100.00%	38784	5056
4	331121S5000401	华侨总部经济大楼	青田县瓯南街道江南大道425号B区	出让	8772.9	13.44	商服用地	五通一平	40	_	100.00%	71028	5285
5	331121S5000501	青田县油竹控规0102-04、0102-04-1地块	青田县油竹控规0102-04、0102-04-1地块	出让	13876	1.33	商服用地	五通一平	40	_	100.00%	4894	3680
6	331121Z7000101	欧洲城	青田县鹤城街道前路街欧洲城	出让	10897	3.56	住宅用地	五通一平	70、40	83.25%	16.75%	31277	8784
7	331121Z7000201	金鹤苑	青田县龙东路51号金鹤苑	出让	13755.9	2.78	住宅用地	五通一平	70、40	91.89%	8.11%	23639	8491
8	331121Z7000301	塔山小区06幢	青田县鹤城街道塔山小区06幢	出让	814.87	6.75	住宅用地	五通一平	70、40	85.99%	14.01%	41583	6158
9	331121Z7000401	鸣山小区12幢	青田县鹤城街道鸣山小区12幢	出让	631.62	8.35	住宅用地	五通一平	70	100.00%	_	45832	5491
10	331121Z7000501	新建岭14号第17幢、第20幢	青田县鹤城街道新建岭14号第17幢、第20幢	出让	737.79	7.26	住宅用地	五通一平	70	100.00%	_	39087	5383
11	331121Z7000601	景山小区	青田县鹤城街道景山小区	出让	96271.81	0.74	住宅用地	五通一平	70、40	93.18%	6.82%	2585	3503
12	331121Z7000701	阳光山庄	青田县鹤城街道阳光山庄	出让	26453	0.77	住宅用地	五通一平	70、40	72.91%	27.09%	2766	3607
13	331121Z7000801	高湾小区1-12幢	青田县鹤城街道高湾小区1-12幢	出让	21350.93	1.98	住宅用地	五通一平	70、40	88.65%	11.35%	7387	3737
14	331121Z7000901	观湖公寓	青田县三溪口街道观湖公寓	出让	5030.6	1.92	住宅用地	五通一平	70、40	95.53%	4.47%	3144	1638
15	331121Z7001001	石门小区	青田县瓯南街道江南大道162号石门小区6号楼	出让	1638.09	2.45	住宅用地	五通一平	70、40	74.80%	25.20%	24697	6427
16	331121Z7001101	百川润城	青田县瓯南街道百川润城1-3、5-9幢	出让	19937.22	5.93	住宅用地	五通一平	70、40	97.46%	2.54%	41623	7021
17	331121Z7001201	万基滨江国际	青田县瓯南街道万基滨江国际	出让	48050	6.08	住宅用地	五通一平	70、40	96.74%	3.26%	38452	6320
18	331121Z7001301	阳光绿都	青田县瓯南街道塔山大桥和青岱公路交叉口南侧阳光绿都	出让	5242.71	8.02	住宅用地	五通一平	70	100.00%	_	31631	3944
19	331121Z7001401	朝阳小区20幢	青田县瓯南街道青阜路1号朝阳小区20幢	出让	403.3	9.82	住宅用地	五通一平	70	100.00%	_	24841	2531
20	331121Z7001501	万基爱丽斯特1幢	青田县瓯南街道万基爱丽斯特1幢	出让	508.15	27.96	住宅用地	五通一平	70	100.00%	_	138421	4951
21	331121Z7001601	芝竹小区	青田县油竹街道芝竹小区	出让	115108.2	1.93	住宅用地	五通一平	70、40	87.70%	12.30%	11401	5906
22	331121Z7001701	官中小区6幢	青田县油竹街道官中小区6幢	出让	529.34	5.23	住宅用地	五通一平	70	100.00%	_	16155	3089
23	331121Z7001801	侨中小区1幢	青田县油竹街道侨中小区1幢	出让	624.96	5.59	住宅用地	五通一平	70	100.00%	_	9496	1699
24	331121Z7001901	滨江花苑9-10幢	青田县温溪镇滨江花苑9-10幢	出让	6832.6	2.81	住宅用地	五通一平	70、40	97.45%	2.55%	8057	2863
25	331121Z7002001	江岱小区5-6幢	青田县温溪镇江岱小区5-6幢	出让	1928.39	8.47	住宅用地	五通一平	70、40	100.00%	_	16792	1983
26	331121Z7002101	财富家园	青田县温溪镇财富家园	出让	25154	4.32	住宅用地	五通一平	70、40	40.00%	60.00%	10224	2367
27	331121G6000101	彭括工业功能区派力路3号	青田县油竹街道彭括工业功能区派力路3号	出让	12182.66	0.81	工矿仓储用地	五通一平	50	_	_	485	-
28	331121G6000201	彭括村518号5号地块	青田县油竹街道彭括村518号5号地块	出让	36280.98	2.5	工矿仓储用地	五通一平	50	_	_	466	-
29	331121G6000301	彭括村555号	青田县油竹街道彭括村555号	出让	24707.73	0.78	工矿仓储用地	五通一平	50	_	_	462	-
30	331121G6000401	高岗工业区1号	青田县温溪镇高岗工业区1号	出让	3122.32	1.67	工矿仓储用地	五通一平	50	_	_	458	-
31	331121G6000501	港头工业区兴工南路1号	青田县温溪镇港头工业区兴工南路1号	出让	12757.35	0.73	工矿仓储用地	五通一平	50	_	_	440	-
32	331121G6000601	小峙村1号	青田县温溪镇小峙村1号	出让	50277.28	0.73	工矿仓储用地	五通一平	50	_	_	449	-
33	331121G6000701	温中西路248号	青田县温溪镇温中西路248号	出让	23619.01	0.57	工矿仓储用地	五通一平	50	_	_	476	-
34	331121G6000801	温中东路239-1号	青田县温溪镇温溪村温中东路239-1号	出让	29116	1	工矿仓储用地	五通一平	50	_	_	476	-
35	331121G6000901	桑岙路22号	青田县温溪镇桑岙路22号	出让	2548.5	0.89	工矿仓储用地	五通一平	50	_	_	431	-

8、标定地价的成果分析

（1）与出让地价的比较分析

总体上青田县标定地价的地价水平介于出让底价和二三级市场价格水平之间。原因是：①标定地价和出让价在开发成熟度、土地供需市场方面有差异，出让价一般是待开发状态，而标定地价是现状利用条件，因此大部分为成熟在利用状态。②出让地价一般是一级市场交易价格，而商服用地和住宅用地标定地价采取的是二三级市场的交易价格反算评估。

标定地价针对具体宗地价格不能直接简单比较。因为标定地价是以现状利用条件评估的，每宗地的利用条件都不同，尤其是商服用地，利用条件比较复杂多样。

（2）与城镇基准地价成果的比较分析

标定地价的地价水平相对高于基准地价地价水平，且相对更接近市场交易地价。标定地价是具体到宗地或地块的地价，具体考虑地价的微观区位、个别因素，是对部分微观区域（标定区域）的地价市场起到政府调控引导作用。城镇基准地价侧重于反映土地分用途、分级别的区域平均价格，是政府宏观管理地价的手段和依据。

（二）集体建设用地基准地价

1、评估范围与内涵

本次青田县集体建设用地基准地价工作底图范围覆盖全县行政区域，评估对象为全县土地利用总体规划、城乡规划确定为经营性用途的集体经营性建设用地以及宅基地。集体经营性建设用地基准地价为公开市场条件下的出让建设用地使用权市场价格，宅基地基准地价为合法合规的集体内部流转市场条件下的宅基地使用权流转价格。

2、用途

包括商服、工矿仓储、宅基地，商服、工矿仓储用途细分到二级分类。

3、基准条件与表达方式

集体商服容积率2.0，城镇商服容积率2.5；

宅基地容积率4.0，城镇单间地基容积率6.0/4.0，建筑密度均为100%；

集体工矿仓储容积率1.0，城镇工矿仓储容积率1.5；

表达方式都用级别价。

4、基准地价级别范围

城镇基准地价更新范围为建成区、规划控制区及重点发展区域，集体基准地价为全县行政区。

城镇基准地价是城区范围是由三个街道组成的，集体的城区范围增加三溪口街道。具体用途定级中，集体商服、宅基地、工矿仓储用途原石溪乡1级定为城区3级，2级定为城区4级。东源镇、北山镇城镇2级和3级合并定为集体2级。

5、基准地价水平

因为目前集体建设用地市场不发育，经营性建设用地出让或宅基地流转的案例几乎没有，技术路线主要是在集体建设用地定级基础上，对收集调查的集体经营性建设用地出租、流转、宅基地拍卖、流转样本进行地价测算，采用样点地价平均法或定级指数模型法进行评估，形成青田县集体经营性建设用地和宅基地级别基准地价。其地价水平与2018年3月31日更新的国有建设用地基准地价相比，商服用地在77%-83%之间，宅基地在34%-67%之间，工矿仓储用地在74-78%左右。

表3 青田县集体建设用地

单位：元/平方米

6、成果分析

根据目前所掌握的省内各地成果信息，集体建设用地价格水平在城镇的60%-90%之间。集体建设用地与国有建设用地的根本差别在于所有权主体不同，即集体建设用地所有权归农民集体所有。各地对集体土地使用权的风险意识、集体土地市场成熟程度及集体土地基础设施配套情况等存在差异，因此各地比例不尽相同，但总体上都低于国有建设用地价格水平。

（三）农用地基准地价

1、覆盖范围

农用地基准地价体系是初次建立，本次青田县农用地基准地价覆盖范围包括青田县全部32个乡镇街道的行政区划范围。

2、土地分类

本次农用地基准地价工作，地类根据土地利用现状分类分为耕地、林地、园地和坑塘水面。具体根据最新土地利用详查数据库的地类图斑数据确定。

3、价格类型

根据《农用地估价规程》及《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协〔2020〕16号）要求，本次农用地价格类型中，分为土地承包经营权价格和土地经营权价格。

4、权利年期

本次农用地基准地价的土地权利年期统一设定为30年，也就是对应的价格是30年的权益价格。

5、主要成果内容

青田县农用地基准地价最终形成的成果有耕地、林地、园地、坑塘水面级别基准地价、各地类基准地价的修正体系、基准地价数据库等。

6、工作技术路线

农用地基准地价体系建立技术过程主要包括农用地定级与估价两个方面：

（1）本次农用地定级按照《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）的要求，以现状图斑为定级单元，通过收集调查农用地的海拔、坡度、坡向、土壤条件、污染状况、基础设施条件、耕作便利度、田块大小、形状及交通条件、区位条件等自然属性、经济属性和区位属性数据，运用地理信息系统技术，采用因素法对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并通过样本地价、区域平衡等验证，形成青田县各类农用地级别体系。

（2）本次农用地基准地价评估按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）的要求，在农用地定级基础上，对收集调查的具体农用地投入产出、出租/承包流转的样点进行地价测算，采用样点地价平均法和定级指数模型法进行评估，形成青田县农用地级别基准地价。

表5 青田县农用地级别基准地价表

7、价格内涵说明

（1）根据《中华人民共和国民法典》规定，“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度”，“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占用、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”，“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权”。

根据《中华人民共和国土地管理法》规定，“农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产”，“国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”

根据《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协〔2020〕16号），承包经营权价格是指通过发包（承包）、互换、转让、转包等方式获取的集体农用地使用权价格，是对应一定年期下的用益物权价格，该用益物权价格可进一步分离形成承包权价格和经营权价格。经营权价格又可因流转方式差异分为经营权出租（转包）价格、经营权入股价格等类型。

根据上述法律文件规定，集体农用地和国有农用地按照权利类型都可以分为土地承包经营权和土地经营权，对应价格类型为土地承包经营权价格和土地经营权价格。而国有农用地和集体农用地的区别只是权属不一样，集体农用地经过土地征收可以转变为国有农用地，但土地征收是国家为了公共利益需要，在不改变用途的前提下被征收的土地价值并没有发生变化，因此无需区分集体农用地和国有农用地，统一将农用地分为承包经营权价格和经营权价格即可。

（2）农用地的经营权价格和承包经营权价格在价格内涵、权利特征及市场主体上存在着一定的差异，使得两者在地价水平上也存在一定的差异。①土地承包经营权相比经营权而言还拥有承包土地再分配的请求权、间接占有权、间接处分权以及享有国家农业补贴、获得征地补偿收益权等，承包经营权的权利价格要高于经营权价格；②一般土地经营权的权益保障风险要高于承包经营权；③经营权的取得或再流转对象不受集体成员资格限制，而承包经营权流转必须是本集体成员。综上所述，由于土地经营权面临的市场不确定性更大，经营权价格评估中的还原率一般略高于承包经营权价格的还原率，因此本次农用地基准地价承包经营权的价格略高于经营权价格。