(2017年6月29日县政协十届三次常委会协商审议通过)
东山区块开发是我县科学实施“东西延伸、南北上山” 城市发展战略的重要节点。随着油竹发展加快、高湾渐趋繁荣、石溪融入县城，我县“东西延伸”已日趋成形。但受条件限制，“南北上山”进度缓慢，位于县城北面的东山区块虽数度研究，但议而不决，搁置至今。为了解相关情况，县政协组织调研组开展调研，多次走访城建、国土、民政、林业、交通、鹤城街道等部门单位，召开座谈会，搜集资料、集思广益。现将调研情况汇报如下：
一、东山区块基本情况
东山区块地理位置优越，位于鹤城街道后山，东临塔山公园，西临景山小区。其范围较为宽广，总面积约50.52公顷，占整个鹤城街道控制性详细规划建设用地的比例约12%，主要牵涉到一村和二村土地、山林，其中耕地5.96公顷，园地16.09公顷，林地14.15公顷，其他农用地1.99公顷，建设用地12.08公顷，未利用地0.24公顷。其地势东高西低，坡度落差较大，从鹤城路到风门亭，高差达129米，但也存在一些较为平坦的低丘缓坡区块。
东山区块虽与主城区紧密相邻，但因长期处于搁置化、边缘化状态，整体面貌、宜居环境与主城区有较大差距，主要存在以下问题：
（一）坟墓多。东山区块内存在大量成片集中的坟墓群。经初步统计，建筑性坟墓约2000座左右，土坟数量不详。多为几十年的老坟，且不少为有一定社会影响力的老华侨、知名人士的祖坟。同时还有一定比例的豪华坟墓，多建于80、90年代，其中占地面积最大达到400余平方米。
（二）违建多。东山区块内违建历史久，成因复杂。违建户大多于几十年前由农村进城市务工、落户，在东山区块采取“蚂蚁搬家”方式进行违章搭建，或趁节假日、周末等执法间隙时间，进行大规模的抢建和偷建。1997-2010年期间为违建高发期。据初步统计，东山区块内私人违法建筑面积为6.05万㎡，违法占地面积2.8万㎡，共有违建户325户，该区域建筑已取得合法手续的不到10%。
（三）行车难。目前景山路、东山路及人防大楼后山道路均为断头路，由于交通线不能连接贯通，造成周边群众出行不便。往景山区块只能通过新建岭往返，加重新建岭、鹤城路的拥堵状况。同时，路面宽度不够，景山路、东山路车行道宽仅7米左右，上山巷仅5米左右，再加上周边无合适停车场所，单侧甚至双侧停车情况严重，影响道路畅通。
（四）脏乱差。东山的违章建筑多，居住着大量外来务工人员，素质参差不齐，临时搭建灰寮、窝棚，圈养散养禽畜，随意堆放垃圾的情况比较普遍，是目前县城区域环境卫生整治的一个盲点。
二、东山区块未启动开发的原因
开发东山区块这一概念，由来已久，早在90年代，就已有人向县里提出“要在山上再建一个青田县城”。前几届政府曾有意开发东山区块，但由于下述主客观因素而未能启动：
（一）没有形成广泛共识
东山区块涉及面广、基本情况复杂、历史遗留问题多。都知道东山开发“难”，但“难”在何处，多数人对此概念模糊。对于是否适宜在近期开发、开发的定位是什么、如何妥善开发等关键性问题，领导层面意见不一、观念不同，社会各界人士也各有看法，长期以来都没有形成统一的认知和共识。思想不统一就无法下决心、聚力量，这是前几届政府始终没有把东山开发正式提上议事日程的主观原因之一。
（二）县城发展战略改变
青田县城傍山临水，地域狭长，发展空间小，堪称“寸土寸金”，为此东山区块作为最具优势的可开发土地之一，一度被聚焦关注。但随着“组团城市”发展战略的提出，鹤城和温溪、山口共同被纳入中心城市组团，开发建设的重心向外拓展，有效突破地域空间的制约。开发东山区块的迫切性消失，不再是盘活土地资源的首要选项。
（三）开发存在一定难度
一是土地征迁难。东山区块内坟墓“数量多、老坟多、大型坟墓多”，且不少为社会知名人士的祖坟，成为征迁一大难点。同时，东山部分土地已被私下交易，周边部分小区的征地补偿费虚高等情况，也给征地工作增加更多复杂性和难度。此外，还需考虑东岳宫、城隍庙、宫主殿等3座寺庙是否迁移问题。
二是违建处理难。东山区块内历史违建属于遗留问题，处置难点主要在数量上和政策上。目前，针对县城规划区内历史违法违章建筑处置，县里尚未出台统一的政策意见，处于暂缓处置阶段。
三是土地报批难。城建部门初步划定的50.52公顷范围内，未农转用征收报批39.37公顷，共有31.01公顷不符合土地利用总体规划，其中22.55公顷位于限制建设区，既受限于县级规划预留指标的数量，又受限于预留指标的使用条件。
三、东山区块开发的积极影响
空间拥挤化、城市功能不完善、城区交通拥堵和新旧城区发展不平衡问题，导致青田县城中心城区品质难以提升。开发东山区块，对于有力有序有效疏解主城区交通、功能、人口密度，打造“欧陆风情、山水家园”型生态休闲宜居新城区，推进“美丽青田、幸福侨乡”建设，具有重大现实意义和深远历史意义。
（一）拉大城市框架，推动撤县设市。近二十年来，青田致力撤县设市的步伐从未停下。当前，青田撤县设市已列入市、县政府的工作日程安排。我们应紧紧抓住这一机遇，在加快组团城市建设的基础上，通过开发东山区块，有效拓开县城的整个城市框架，拉大城区范围，优化城市布局，起到扩大用地规模、集聚非农产业人口的作用，从而促进撤县设市目标的实现。
（二）提升县城品位，带动旧城改造。主城区生活品质受空间限制陷入“瓶颈”，即使是高端小区，也存在密度高、人均占有公共面积不足、采光不佳、配套设施不齐全等各种弊端。东山区块紧靠主城区，坐北朝南，地势高，阳光充沛、空气清新，朝向、采光与视野范围好，可一览“城景、江景、夜景”，比水南、高湾更具备开发优势。可规划建设一批公共服务配套设施与高端居住示范小区，有效弥补中心城区空间不足，实现各种资源优化配置与共享。同时建设安置小区带动旧城改造，改善老城区的居住条件和生活环境，促进县城整体区域的品位提升。
（三）优化交通布局，紧密组团城市。通过东山路-景山路连接线工程，拓宽车行道，打通“断头路”，可以使鹤城后山区块真正形成环状道路结构，向南连接鹤城路，向北连接49省道，促进车辆分流，缓解城内交通压力，同时改变东西两头出城现状，拉近与温溪、石溪的距离，促进中心城区十分钟交通圈建设，从根本上优化整个东部组团的交通布局。
（四）促进环境治理，建设美丽县城。过去的三年,是我省城乡面貌发展变化最快的三年；今后的三年，是我省脏乱差环境治理决心最大的三年。今年省第十四次党代会提出,要确保不把违法建筑、污泥浊水、脏乱差环境带入全面小康。因此,我县要借此东风、顺势而上，让城乡环境中诸多矛盾和问题得到彻底解决。目前，我县29个乡镇已启动小城镇环境综合治理三年行动,县政府用“拔钉子”的决心对乡镇城中村开展全面整治。县城作为全县政治、经济、文化中心,环境治理应与全县各乡镇同步,因而,位于县城核心位置的东山区块，其环境脏乱差问题不能成为治理的“死角”,也不能成为美丽县城建设中无法治愈的“顽疾”。
（五）建设城中花园，打造诗画青田。省第十四次党代会作出制定实施“大花园建设行动纲要”的重大部署。省委书记车俊在参加丽水代表团审议时指出，丽水要打好最美生态牌、绿色发展牌等5张牌。丽水市委市政府也于近期围绕“培育新引擎，建设大花园”作出重要部署。在此大背景下，东山区块开发正逢其时。它兼具城市的地理优势、乡村的生态优势，同时又是一张空白画卷，适宜规划培育成“宜居、宜养、宜游”的风情小城，成为发展全域旅游、打造“诗画青田”的重要载体，为青田“大花园”建设“锦上添花”。
（六）解决遗留问题，避免矛盾累积。东山区块开发面临的客观上的难题，基本都是历史遗留问题。区块内坟墓、违章建筑如今的规模，是从90年代至今，逐年累积增加的结果。这些遗留问题像雪球一样越滚越大，东山越迟开发，启动开发的难度就会越大，政策处理会越难，开发成本会越高。
四、开发东山区块的建议
开发东山区块，应当凝聚共识、总揽大局、科学统筹，坚持先谋后动、规划引领、分步推进、稳扎稳打、克难奋进，合理把握开发节奏，一步一个脚印，平稳有序向前推进。
（一）凝聚上下共识，谋划长远蓝图
一是统一思想、形成合力。东山要开发，就要确保统一指导思想，凝聚各方力量。由县里牵头，住建、国土、民政、鹤城街道等各相关部门单位参与谋划、各司其职、同心协力，并发动社会各界、本地知名人士，共同为东山区块开发集思广益、出谋划策，从而在全县上下形成强大凝聚力、向心力和战斗力。东山区块开发方案成型后应当公示，广泛征求社会各界意见，正确引导舆论，为稳步推进东山开发提供良好的思想保障和社会支持。
二是转变理念、明确定位。当前，房市经济低迷，不适宜再度大规模开发密集住宅小区。东山位于低坡缓丘地带，地理形态上与瑞士有很高的相似度。在“欧陆风情、山水家园”的城市总定位下，东山适宜凸显山地小城特色，对标瑞士，主打中欧田园风，坚持“依山就势、点状布局、垂直开发”，低密度、高绿化率，最终将东山建设成兼具城市功能优势、彰显异国生活情致、带动生态旅游度假的花园城中城，成为周边开发不同特色“异域风情小城”的先行者、排头兵，助推青田“大花园”建设。
三是规划先行、分期开发。坚持以超前理念，高标准、高质量对东山区块进行规划，要确保东山区块建设的控规、详规以及土地利用总体规划、色彩、绿地、灯光、道路等各项专规“多规合一”。规划经缜密论证确定后，要严格执行到位，确保“一张蓝图干到底”，不随意更改、不急躁冒进。建议以东山路-景山路连接线项目的推进打开突破口，同步收储土地，有计划分步骤地进行试点开发。可在道路连接线工程两侧，选取具有较高价值的区块，如麦浪置业二期区块、水塘周边区域，先行试点开发。通过完善区域内基础配套设施布局，集聚人气，带动地块价值提升。整个过程由易而难，逐步推进扩大至整个东山区块。
（二）加强开发管控，扎实克难攻坚
一是管住土地。土地适宜统一规划、净地出让、分期征收。以钉钉子精神，排查化解困难，抓早抓小，先把已农转用的位置和当年准备使用的地块报批征收掉。同时避免让房产商提早介入抬高住宅小区征地费，可采用给村里留用地的形式，解决补偿标准较低的问题。坟墓迁移方面，可建设新生态公墓进行集中统一安置，或分散到周边公墓安置，也可考虑与庙宇相结合建设陵塔安置。违章建筑处置方面，建议县里尽快出台历史违建的统一处置意见，为东山区块清理违建提供政策依据与处置标准。二是管住生态环境。结合东山区块地理环境等特点，项目建设方面避免大开大挖导致的山体大面积破坏和水土流失，保持原始生态，并有规划有设计地做好绿化美化。三是管住社会平稳。始终把握和谐稳定这根弦，做好搬迁群众思想工作，稳妥推进东山区块开发。开发过程中要坚持维护群众利益，尽量减小对群众生产生活的影响。同时下功夫解决好麦浪二期、土地私下买卖等历史遗留问题，为东山开发清障除碍。
（三）合理规划设计，打造示范区块
一是提升空间品质感。山上不宜再建成高楼林立的城市，重蹈“城市病”复辙。作为“空白区”， 东山要考虑长远发展，避免盲目布局，充分预留空间，以利后期的拓宽、改建及再利用。建设居住小区时，坚持合理设置容积率、绿地率、建筑高度等控制性规划指标，以空间感体现高端大气品质。二是建设高端新城区。着眼于推进基本公共服务均等化，按照新城区功能定位和人口需求，制定公共服务政策体系，与主城区实现科学分工。特别是要引入教育、卫生、文化、体育等优质公共服务配套设施，补齐社会事业发展短板，提升区域公共服务整体水平。三是打造花园城中城。依托塔山公园的风光优势，以及山坡地自然空间特点，结合侨乡历史文化，融入欧式生活理念，致力打造原汁原味的瑞士花园式小城。规划依山而建、错落有致的生活居住区，主打中欧风格建筑设计，坚持建筑规划与自然景观相结合，做到“房在林中、园在山中”，构建“花苑、森林、绿地”为一体的欧式田园意境。同时结合全域旅游，开发若干度假酒店与民宿，建设骑行道、游步道、露营区、观景点等，为居民、游客提供健身、休闲、观景的综合体验，弥补县城区域旅游度假空间的不足，体现“宜居、宜养、宜游”的独特魅力。
可以预见，经过科学、合理的开发，未来东山区块将发生巨大变化，真正与主城区融为一体，成为“欧陆风情、山水家园”版图中一颗璀璨的明珠。
