摘要：界定二手房贷款概念。分析二手房贷款抵押物设立、处理比较复杂，手续也比较复杂，目前二手房贷款业务品种还不很丰富等特点，形成二手房贷款的特殊风险，提出风险防范措施。

关键词：二手房贷款；特点；风险；防范

随着住房改革的推进，住房资源逐步盘活。建设部发布了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年5月1日起实施）后，二手房交易开始逐渐兴旺。与一手房类似，二手房的交易过程中也需要金融机构的贷款支持。而由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特点，使得银行在开展二手房贷款业务中的法律风险和防范风险的措施也有其特殊性。

　　1、二手房贷款的概念

　　本文讨论的二手房，不包含商业用房，而特指二手住房。“二手房”的概念目前没有统一的界定。让我们看一看某商业银行北京分行在二手房抵押贷款试行办法中对“二手房”的定义：二手房系已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件，可在房地产二级市场流通，买房人具有完全处置权利的房屋。显然这一定义混淆了“二手房”与“房地产二级市场”的概念。实际上，“房地产一级市场”指土地出让、转让的市场；“房地产二级市场”指建成房屋后初次出售的市场；而“房地产三级市场”则指房屋出售后再次转手的市场。因此，一般所指的“二手房”实际上是指在“房地产三级市场”上流通的住房。可以这样界定：“二手住房”特指住房开发商或企事业单位通过销售，房屋产权已属于个人，卖房人具有完全处置权力的住房。

基于二手房交易、向购买二手房的消费者提供的贷款就是二手房贷款。目前大部分银行要求借款人以交易房产为抵押，发放二手房抵押贷款。但一些经营思路比较灵活的银行，例如工商银行浙江分行，也接受质押、保证、抵（质）押加保证的担保方式。

2、二手房贷款的特点

在一些发达国家，二手房贷款并不成为一个单独的住房贷款品种。因为除贷款所基于的交易对象不同之外，一手房贷款和二手房贷款在贷款审查、发放、利率、还款方式等方面并无区别。而在我国，二手房交易却存在一些特殊之处。放些特点使得二手房贷款面临着一些特殊的复杂情况。

1．二手房贷款的抵押物设立、处置比较复杂。二手房交易的客体可能有商品房、经济适用房、私房和房改房。这几种房屋的出售政策各有区别，房屋的产权情况各异，存在产权共有、已设立抵押、禁止交易、已出租等多种可能。相比之下，一手房的产权状况则简单得多，只需开发商有销售许可证即可。二手房产权状况的复杂性给贷款抵押物的设立、处置带来一些特殊的困难。

2．二手房贷款以二手房交易为基础。虽然二手房贷款合同和二手房买卖合同是相互独立的合同，二手房贷款合同并不会因为二手房交易合同的失效而失效。但如果二手房交易不能成立，则以二手房为抵押的贷款合同，其抵押条款难于实现，致使贷款面临更大的信用风险。在我国，由于二手房产权状况较复杂，因此二手房交易的合法性较一手房交易更难于考察。

　  3．由于二手房贷款手续比较复杂，因此银行与中介机构的合作更为密切。代理机构包括交易中介公司、评估事务所、律师事务所等；代理业务主要包括代银行调查审核借款人主体资格、代理客户银行办理各种手续、代理银行对借款人的资信情况及抵押物的风险进行跟踪调查等。银行和借款人在委托代理机构办理各种手续时，发生多种委托代理关系，其中的权利义务和责任承担问题较为复杂。

3、二手房贷款业务品种及操作流程特点

由于二手房贷款业务对银行来讲是一项新业务，因此到目前为止业务品种还不很丰富。

　　1．二手房贷款业务品种

按房屋类型划分，可分为二手现房抵押贷款和二手期房贷款；按房屋产权性质划分，可分为二手商品房贷款和二手房改房、经济适用住房贷款；按是否需要交首期房款来划分，可分为零首付二手房抵押贷款（即购房人不必支付首期房款，而是以已有的完全产权房产和新购住房为抵押物申请贷款）和付首期的二手房抵押贷款。此外，二手房贷款还有一些衍生品种：“转按”（即把正在供的住房连同抵押贷款一起转卖出去）、“加按”（即已在银行办理住房贷款业务的借款人，还本付息一段时间后，以原贷款的抵押物为抵押，再向银行申请增加贷款）。

　2．二手房贷款操作流程的特点

　（1）贷款审查的重点不同。由于二手房交易多是零散进行的，一般都是已经具有完全产权的房屋，因此不需要像一手房贷款那样对住房开发项目和开发商的资信状况进行评估和审查。二手房贷款审查的重点是借款申请人的个人资信状况、偿债能力。由于我国个人信用记录体系的空缺，个人信用评价尤为困难。

　（2）对房屋评估的要求不同。对一手房现房交易的贷款，并不要求在贷款审查时对房屋进行评估。但二手房贷款在审查过程中则要求评估公司对房屋的价值、产权合法性进行评估，做出评估报告。评估价值须经银行的认可。在评估方面对二手房贷款的要求更为严格，主要是考虑到二手房的物理价值由于经过一段时间的损耗，市场价值较难认定，需要专业机构的评估；其产权情况的复杂性也需要专业机构，例如律师事务所的核 查。因此，在二手房贷款中中介机构的介人程度更深。

　　（3）提供阶段性担保的机构不同。在一手期房抵押中，由于房屋未竣工无法办理抵押登记，因此银行要求开发商提供阶段性的保证担保。而在二手房贷款中，也可能需要中介机构的阶段性担保。这种情况下，借款人与中介公司签订担保协议，通过中介机构向贷款人申请贷款。银行将贷款划入担保机构在贷款人处开立的保证金账户后，借款人持房屋买卖合同、借款合同、抵押合同办理房产过户保险、抵押登记。贷款行收到房屋他项权利证书后，中介机构将款项接委托协议交给卖房人，解除阶段担保责任。

　4、二手房贷款的特殊风险分析及其防范

二手房贷款涉及银行、借款人、卖房人、中介机构、保险公司等多个法律主体。主要法律关系如下：

（1）二手住房买卖双方之间的房屋交易关系。

（2）银行和借款人之间的借贷关系。

（3）中介机构与银行、中介机构与借款人之间的委托代理关系。

（4）借款人以银行为第一受益人、以抵押房产为保险标的与保险公司之间的保险业务关系。

　以上任何一项法律关系的任一要素存在假疵，都可能给银行贷款造成风检。这些风险中，有些是二手房贷款与其他类型的个人住房贷款共有的，有些则在二手房贷款中体现的更为突出。

来自抵押房屋产权、物理条件等方面的风险，在二手房贷款中体现的十分集中

（1）二手房产权状况的多样性和政府对二手房交易做出的种种规定，使得二手房交易本身的复杂性远远大于一手房。前文已经提到，一手房交易具有“批发”出售的性质，而“二手房”交易则更像是“零售”，产权状况可能会多种多样。对房改房和经济适用房，上市交易要满足建设部颁发的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和当地制订的实施细则对提交资料、买卖手续、收入分配等规定。对于私房、商品房，也应产权明晰，符合法律、法规规定的上市流通条件。

（2）二手现房的原房主在使用过程中可能对房产进行过一些处分，例如设立抵押或出租给他人使用。而我国住房改革过程中个人房产权出现了相当复杂的情况：动迁安置房、职工房改房等，个人只有房产证而无土地证，属于部分产权房；以“标准价”出售给个人的住房，个人只享有部分产权，单位应属于共有人。银行接收此类抵押房产可能造成日后处置抵押物时的不便。如果借款人在申请借款时隐瞒了房产权的真实情况或对房产的处分情况，一旦贷款违约，银行在处置抵押物时则处于不利地位。根据《担保法》第五十四条，同一财产向两个以上债权人抵押的，处置抵押物所得价款按照抵押物登记的先后顺序清偿债权人。另外根据最高人民法院对《担保法》的司法解释，“共同共有人以其共有资产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效”（第五十四条），“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”（第六十五条）。这些法律条款的限制，使得银行面临抵押无效或处置抵押物困难的风险。

（3）二手现房经过一段时间使用后其物理条件存在瑕疵的可能性大于一手房，如果设立抵押时高估了房屋价值，就可能提高二手房贷款的风险度。可能出现的情形有：一是房屋的房龄过长，折旧后价值过低，在市场上变现也不足以抵偿借款人的违约金额；二是房屋的评估价值不实；三是房屋未进行财产保险，未来可能由于意外情况造成抵押失效。为了预防以上风险，银行一般对二手房的房龄有上限规定，并要求借款人应向银行提交房地产主管部门和贷款人认可的房地产评估机构出具的交易房屋评估报告。所购房屋还应办理房屋保险手续。

为了减少由于抵押物的产权瑕疵和物理瑕疵对银行贷款造成的风险，并充分发挥专业化的优势，贷款银行一般请中介机构，例如专业的律师事务所或者房地产交易中心来审定二手房贷款中房屋产权的完整性以及交易的合法性。

　2．来自二手房交易本身的风险

二手房交易本身可能由于政策、法规等的限制而成为非法交易或失效，从而影响贷款合同中抵押条款的可行性。

（1）对已购公有二手房而言，“交易批准书”是银行发放贷款的必备条件。职工出售已购公有住房，需要向房地产行政主管部门提交有关材料，包括已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表、房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证等。个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的意见。房地产行政主管部门据此审查后对批准的交易发放“交易批准书”。“交易批准书”是借款人向银行申请发放二手房贷款时必要提交的材料。

（2）对期房二手房贷款也应注意期房转让交易的合法性。目前我国法律对于期房转让（即预售房转让）的规定较为复杂。从理论上讲，由于目前预售房抵押贷款一般都要求房地产开发商提供阶段性回购担保，一旦预售房转让不能成立，贷款的偿还依然有保证担保。即使这样，期房二手房贷款审查时也应该注意期房转让的合法性，避兔由于房屋转让合同不成立而给银行债权带来风险。

　3．中介机构环节可能存在的风险

正如前文所述，二手房贷款的特点之一是贷款过程中可能涉及多个中介机构，主要包括房屋中介公司和律师事务所。由于房产的买卖双方均是通过代理商进行房地产交收，而且在中介机构提供担保的情况下或是卖方委托中介机构收款的情况下，银行的贷款直接转入中介机构账户，因此可能在中介机构环节出现法律风险。因此，选择实力强、信誉良好的中介机构是各家银行发展二手房市场的必要条件。一些地方曾经发生过房屋中介公司与借款人互相勾结，伪造《他项权证》，骗取银行贷款的案例。

　为了防范此类风险，应把中介机构进行分类，区别对待。把一些实力雄厚、大型的中介机构作为指定代理机构，负责除审批及发放贷款以外的整个房屋买卖和贷款流程；把一般的中介机构作为普通代理机构，负责查册和房屋过户，其他程序由银行工作人员陪同办理。在实践操作中，借款人在没有拿到房产证的情况下，无法办理抵押登记，银行可能同意由房屋交易中介公司提供阶段性担保，这时需要特别注意中介公司的信用状况和实力。

　反映到合同中，对于银行、借款人、中介机构三方的权利义务界定一定要清楚。对中介机构提供服务的质量标准和责任要有明确的规定。一种特殊情况是，银行经过审查对借款人不予贷款时，借款申请人的中介费应如何承担？有学者认为，在这种情况下，银行应该与借款人分担中介费用。但本人认为，借款申请人在提出借款申请并委托中介机构代办申请手续时，应该已经预见到借款申请的结果有银行批准和不批准两种可能。在这种情况下借款申请人依然选择委托中介机构代理的方式，也就应该承担在贷款未获批准时足额缴纳代理手续费的责任。不论是由银行或是借款申请人支付中介机构费用，都应该在委托合同中做出明确的规定。

4．担保公司的担保能力风险

一手房贷款中常有单位为职工统一提供保证担保的担保方式，而在二手房贷款中，由于贷款的零散性，单位提供担保的可能性很小。这时可能借助中介机构，例如住房置业担保公司的担保，但担保公司的运作中还没有完全理顺。例如，银行为了防范风险，往往要求在担保公司提供担保的同时将房产设立抵押。根据《担保法》，当同时存在抵押和保证担保的情况下，必须首先处理抵押物，这使得担保公司的担保作用有限。担保公司向借款人提供保证时一般要求借款人将房产抵押给担保公司，使得借款人需同时对银行和担保公司提供抵押物，实际中不可能操作。因此银行应慎重对待住房置业担保公司和其他中介机构的保证担保，一般应要求借款人提供抵押。在接受担保公司保证时，应选择信誉好实力强的担保公司，同时不再要求借款人提供抵押。

　5．“转按” 二手房贷款中的法律风险

　　“转接”是指原借款人将房屋与贷款一同转让给买房人，由买房人履行银行债务。原贷款人清偿贷款，新的贷款人重新签订贷款合同，可能就贷款的期限、利率等进行变更，实际上是两笔有关联的贷款业务。

转按应属于一种特殊的二手房贷款。由于各地抵押登记单位的操作规定不同，各地转接业务面临着不同的风险。例如，一些地方要求先注销抵押登记，再办理转名交易，中间的时间差导致贷款风险。在另一些地方，要求先变更贷款关系，即卖房人已将贷款转让给买房人，再变更抵押登记，银行因存在时间差而产生风险暴露。解决办法之一是要求买房人提供中介机构过渡性担保，但这势必增加买房人的费用。这里珠海市的经验值得借鉴。珠海市设立了“按揭中心”，提供房屋买卖过户、办理借款、抵押登记等一条龙服务，“转按”买卖双方一同到“按揭中心”，房屋过户、卖房人结清贷款、买房人获得贷款、抵押登记变更等手续一次办妥，消除了时间差造成的风险。